李强代表：

您提出的《关于提升我市物业服务管理水平的建议》已收悉，现答复如下：

近年来，我市物业管理行业不断发展的同时，一些困难和问题也日渐凸显，辖区居民和物管的矛盾、纠纷逐年增多，不仅影响到物业管理行业的发展,影响到人民群众生活，影响到城市管理水平和城市形象，甚至影响到社会稳定。

一、鼓励扶持小区业主委员会成立工作。

从我市物业行业现行状况看，许多问题的反映是通过居民个人，而不是上升到业主委员会进而形成集体意见，为了更好的解决各物业小区存在意见分歧的问题，只有鼓励、扶植、指导业主成立业主委员会，由全体业主共同协商处理。依据《辽宁省物业管理条例》、《海城市物业管理办法》相关规定，物业住宅区入住率达到规划建筑面积2/3的业主，就可以成立业主委员会，业主代表可以到所在地社区申请成立小区业主委员会，社区在接到业主申请要求后，要及时组织、指导小区业主成立业主委员会，并对小区业主业委会提出的整改、变更和制定管理措施等重大事项进行管理（小区业主委员日常监管工作由社区管理）。我们积极协调各镇区、社区加大组建业主委员会工作的宣传力度，以鼓励、扶植、指导业主成立业主委员会为突破点，努力构建物业企业、社区、业主委员会“三位一体”的物业管理体制。有了业主委员会的监督和支持，物业企业服务自然会更加规范，遇到问题时也能及时与业主沟通。诸如物业服务标准低、车辆停放杂乱与车位管理不规范、擅自改变公共设施用途牟利等问题，都可通过业委会和物业企业协商，要求提高物业服务标准，使问题得到妥善解决，实现业主、业主委员会、物业公司三者关系的良性发展，进而促进物业行业的良好发展。

二、解决业委会成立难、召集难问题。

物业行业发展模式应当遵循业主自治管理、专业服务、社区治理、政府监管相结合的原则，业主委员会的成立工作就至关重要，业委会是沟通广大业主、社区建设的“桥梁纽带”，我市业主委员会成立工作相对滞后，大部分业主对小区物业服务漠不关心，随波逐流，约束物业企业服务行为等事项意见始终不能有效开展，所提出诉求仅仅代表个别业主个人意见，无法体现广大业主意愿。按照《辽宁省物业管理条例》第六条规定：“由所属街道办事处、乡镇人民政府统筹推进小区业主委员会组建成立工作。”要求党员业主发挥先锋模范作用，带头参加业主大会，引导和鼓励党员业主通过法定程序参与业主委员会委员遴选，倡导社区党组织书记选任业主委员会主任。

我住建局每年还向街道办事处、乡镇人民政府，以函形式告知符合成立和需换届业主委员会的小区，并给予相关政策法规指导，同时建议政府责成街道办事处、乡镇人民政府制定工作计划，加大组建业主委员会工作的宣传力度，明确业主委员会成立目标任务，有计划地推进此项工作，力争“十四五”期间具备成立业委会条件的小区实施全覆盖目标。

三、完善物业行业市场准入，有效开展物业从业人员培训。

2017年1月21日，国务院发布2017年7号文件，《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》，物业市场取消了从业资格资质认定，物业市场的放开，加大了对物业服务企业的管理难度，对此，住建局将建立完善物业企业备案审查制度并定期组织开展物业从业人员培训，全面提高从业人员从业素质，使其更熟练的掌握物业行业相关政策法规，更好地为广大业主提供最优质的服务。

四、加强老旧住宅小区综合管理工作。

我市老旧小区面广量大，建设标准普遍不高，硬件环境缺失、房屋年久失修涉及的安全隐患、配套设施不完善、园区内公共秩序、居住对象群体居于弱势、服务事项标准单一等各种矛盾突出。为加强这部分住宅小区综合管理，可以通过业主委员会的建立得到妥善解决，将专业物业服务及业主自主管理纳入社区治理体系，建立健全社区党建引领，业主委员会、物业管理人、业主等共同参与的治理架构，住宅小区可由所属街道办事处组织居民划分区域实施封闭管理，这部分居民可采取两种管理模式，一是雇佣专业的物业服务团队进驻服务，二是由业主自行管理，两种管理模式都需广大业主共同参与进来，园区内公共收益如（停车费），可作为园区公共设施设备，公用部位（下水、防水、楼体）维护费用，同时政府补贴一部分，业主缴纳一部分，同社区建立紧密联系在共商、共建、共享的架构下可持续发展。

五、加强对物业行业日常考核形成部门联动。

为进一步加强我市城区内物业在管项目的管理力度，规范物业服务企业服务行为，提升物业企业的服务品质，促进我市物业服务市场的健康发展，行业主管部门结合本市实际，制定了《海城市物业行业百分考核实施方案》，该《方案》可以作为企业信用服务考核依据，组织配合所属街道办事处，全年分四季度对物业企业及其服务的小区的管理运作、房屋管理及维修养护、秩序维护与管理、环境卫生管理、园林绿化管理、配合（公安、消防、综合执法、市场监督管理、特种设备管理、社区）等部门工作方面进行系统考核，年底公布考核成绩，所有物业服务企业（管理项目）检查考核结果在海城市人民政府官方网站及海城市报公开发布，使物业服务企业提高服务标准，提高竞争意识。

乡镇所属住宅小区、城区开放式住宅小区、政府回迁楼、无物业住宅小区、业主自管小区、弃管小区由属地乡镇人民政府、街道办事处进行日常监管。客观的说，经过多年的强化管理，全市各小区的环境发生了明显变化。

六、发挥部门合力，形成齐抓共管的新格局。

依据《辽宁省物业管理条例》、《海城市物业管理办法》相关要求，以属地政府为主体，行业主管及发改、公安、物价、工商、市场、综合执法等部门为辅助，按照职责分工对物业小区管理服务进行监管，凝聚部门合力，发挥社区作用，实现共管高效，提高物业管理服务水平。

物业管理工作是一项由政府各相关只能部门齐抓共管较为繁杂的工作，因此部门职责进小区尤其显得重要，各职能部门应将相关受理举报电话公示在各小区内，如企业乱收费举报电话由市场监督管理局收费管理部门公开；单位或者个人在小区内违章搭建等行为由市综合执法局公开举报电话；电动车飞线充电、楼道内杂物堆放阻塞消防通道由公安部门按照三级消防职责公开举报电话；园区内车辆堵塞消防通道乱停乱放由消防大队公开举报电话，同时各物业企业也要在平时服务管理中及时发现上述乱象问题并及时向有关部门汇报，相关部门在接到业主诉求后第一时间进行受理，建立健全物业住宅小区齐抓共管新局面，建立长效机制。

同时按照文件规定广大业主在办理产权时应缴纳住宅专项维修资金，但我市市民办理产权意识淡薄，因此导致了住宅专项维修资金缴存比例提高不上来，建议政府通过新闻媒体广泛宣传住宅专项维修资金“楼房要老金”的重要性，让广大市民了解什么是住宅专项维修资金，它是园区基础设施、整洁美观、修危修急的保障。

海城市住房和城乡建设局

                             二〇二一年六月八日