各开发区管委会，各镇人民政府、街道办事处，市政府各部门:

    经市政府同意，现将《海城市土地房屋征收工作指导意见》印发给你们，请遵照执行。

海城市人民政府

2025年12月22日

(此件公开发布)

海城市土地房屋征收工作指导意见

为规范我市土地及地上房屋征收与补偿行为，维护征收范围内权利人的合法权益，保障各建设项目用地的顺利实施，加快城市建设更新的步伐，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律法规的规定，结合我市实际，制定本指导意见。

一、基本原则

（一）为了公共利益的需要，征收地上单位、集体、个人的房屋，对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予公平补偿。

（二）房屋征收与补偿遵循程序正当、结果公开的原则，依据被征收房屋区位、用途、结构，以市场评估价格进行征收与补偿。

（三）各镇（街道）开发宗地原则上实行属地招商、资金自筹、成本可控、自负盈亏，净地出让的原则实施。

二、征收主体与实施部门

（一）海城市人民政府负责本市的房屋征收与补偿工作。

（二）市自然资源局作为房屋征收行政管理部门，负责指导全市房屋征收与补偿工作，负责审核征收程序合法性、补偿必要性等指导、监督工作。

（三）各镇（街道）人民政府（办事处）作为征收实施单位，房屋征收行政管理部门与房屋征收实施单位签订委托合同或委托协议，房屋征收实施单位不得以营利为目的，承担房屋征收与补偿的具体工作，负责方案拟定、成本控制及初步核算等具体事项。拆除工作可由房屋征收实施单位委托有建筑资质的机构实施。

（四）市发改、住建、农村、社保、财政、城管等有关部门按职责分工，互相配合，保障土地房屋征收与补偿工作的顺利进行。

（五）禁止建设单位参与房屋搬迁活动，违反规定擅自搬迁产权人房屋的行为。

三、征收前置条件

（一）为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，应符合下列情形之一：

1.国防和外交的需要；

2.由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

3.由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

4.由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

5.由政府依照有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

6.法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

（二）依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、国土空间规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市国民经济和社会发展年度计划。

（三）房屋征收需具备下列必要条件：

1.发展改革部门出具的立项文件或确认的建设项目符合国民经济和社会发展规划的证明；

2.自然资源局出具土地勘测定界图、房屋征收范围图；

3.土地房屋现状调查分户核量及公示结果；

4.用于征收补偿的费用足额到位，安置房源落实到位；

5.社会稳定风险评估报告及维稳预案；

6.征收实施单位土地房屋征收申请；

7.房屋征收补偿安置方案；

8.公开征求意见程序后，再履行征收决定（国有土地上房屋）。

（四）征收范围确定后，在房屋征收范围内不得进行下列活动：

1.新建、扩建、改建房屋；

2.改变房屋和土地用途；

3.房屋的买卖、租赁、抵押及装修；

4.抢栽、抢种、抢养，超密度种植、养殖；

5.擅自改变土地、房屋用途从事生产经营的行为。

违反规定实施的，不予补偿。

各镇（街道）人民政府（办事处）应将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停期限最长不得超过1年。

四、征收补偿与安置

被征收人可以选择产权调换，也可以选择货币补偿，征收实施单位优先鼓励被征收人选择产权调换，并适当提高产权调换的奖励标准，原则上奖励不超过房屋价值的20%。

（一）产权调换

按照房地产评估机构根据被征收房屋及地上附属物的合法建筑面积、区位、结构、用途、新旧程度、装修等因素，所出具的房地产市场评估价格与被征收人所选取保障性商品房的收购成本价结算安置并互补差价。房屋的选择顺序按照签订协议及搬迁的先后顺序确定。

（二）货币补偿

按照房地产评估机构根据被征收房屋及地上附属物的合法建筑面积、区位、结构、用途、新旧程度、装修等因素出具的房地产市场评估价格对被征收人实施补偿。同时，根据评估机构的评估价格给予补助搬迁补助费、院落空地补偿费和附属设施补偿费，营业用房补助停产停业损失补偿费。

五、搬迁奖励与住房保障

（一）镇（街道）人民政府（办事处）可以制定辖区内统一奖补标准，也根据征收区块的现实情况、市场价值、商业价值、地块潜力等因素一地一策的制定差异化奖补标准。

（二）在房屋征收补偿安置过程中，对于住房特别困难、无固定经济来源的特困户给予适当救助。

（三）因房屋征收造成被征收人搬迁，被征收人要求在居住地落户、子女就近入学的，由市房屋征收部门出具证明，公安、教育等部门应当给予优先办理。

六、征收程序及责任

（一）立项选址。各相关镇（街道）根据招商和项目用地的需要征收房屋的，向市发改局和规委会办公室提出立项选址申请，经规委会审议通过后，由自然资源局出具土地勘测调查图和房屋征收范围图。〔责任单位：各镇（街道）、发改局、自然资源局〕

（二）现状调查。市人民政府作出房屋征收补偿安置方案、征收决定前，各镇（街道）应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、结构、建筑面积等情况组织调查、勘测、登记汇总并在征收区域公示，被征收人应当予以配合确认。

被征收人不配合对被征收房屋进行勘测认定的，由各镇（街道）书面通知不动产登记中心提供被征收房屋的产籍资料，根据产籍资料进行确定，或者组织公证等相关组织对被征收房屋进行勘测、登记、签证后确定被征收房屋的权属、用途、结构、建筑面积。〔责任单位：各镇（街道）、自然资源局〕

（三）风险稳定评估。依据《中华人民共和国土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，征收土地房屋前应当按照有关规定进行社会稳定风险评估，征收实施单位及相关部门应依法对征收地块开展社会风险评估工作。〔责任单位：各镇（街道）、政法委、信访局〕

（四）土地房屋征收补偿安置方案。根据土地及地上物权属、现状调查、风险稳定评估结果，由征收实施单位在征收意愿比例达到三分之二以上，征收工作可以实施的前提下拟定房屋征收补偿方案，经自然资源局审核报市土委会审议，通过后在征收区域公示30天，并充分征求被征收人意见，绝大多数被征收人无异议方可正式实施，市政府作出房屋征收补偿安置方案、征收决定（国有土地上房屋）后，实施单位应当及时公告。公告应载明征收范围、征收补偿方案、征收期限和行政复议、行政诉讼权利、异议反馈渠道等事项。征收补偿费用须存入征收补偿专户，做到专款专用，足额到位。

征收补偿安置实施方案应当包括以下内容：

1.征收的法律依据；

2.征收的目的；

3.征收的范围；

4.征收步骤；

5.征收补偿方式、标准和计算办法；

6.补贴和奖励标准；

7.征收评估机构选定办法；

8.产权调换安置房的选择办法；

9.征收的签约期限；

10.搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限、补助标准；

11.其他事项。

〔责任单位：各镇（街道）、自然资源局〕

（五）价格评估。评估单位的委托和实施评估需要充分征求被征收人意愿，切实维护其评估环节的知情权、参与权，可以由被征收人在规定的期限内协商选定，若被征收人在规定期限内不选定或协商不成的，由实施单位在市自然资源局公开招标确定的评估机构中随机选定。被征收人对土地房屋评估价值有异议的，可向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可申请市级以上专家委员会鉴定。〔责任单位：各镇（街道）、自然资源局〕

（六）签订协议。征收实施单位根据评估结果与被征收人实施谈迁，谈迁中要讲清征收的目的，补偿价格的依据，拒不搬迁的后果等相关事项。并充分听取征收人的要求，理由及相关依据并做好谈迁笔录。按照补偿登记的数量、标准及时签订房屋征收补偿安置协议。补偿安置协议应当载明补偿方式、补偿金额、安置（置换）地点、搬迁期限、临时安置过渡期限、违约责任等内容〔责任单位：各镇（街道）〕

（七）履行司法执行程序。征收实施单位通过多次谈迁在规定的搬迁期限内无法达成协议的，可申请市政府下达征收补偿决定。征收实施单位要做到先补偿后搬迁，按照征收补偿决定的补偿金额存入专户并书面通知被征收人及时领取。对超过期限未进行复议和诉讼的，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市政府下达催告，将申请人民法院强制执行裁定。〔责任单位：各镇（街道）、自然资源局〕

（八）强制执行。依据人民法院强制执行裁定，由市政府组织实施，征收实施单位要提前制定强制执行实施方案报常务会议审议，在执行实施前公证机关要做好不动产和动产的详细登记，征收实施单位要提前安排被征收人的周转用房和物品存放用房，并做好移交或保管工作和执行笔录。〔责任单位：各镇（街道）、各相关部门〕

七、其他事项

本指导意见适用于全市区域内房屋征收工作，自2026年1月1日起试行，有效期限为三年。单宗地块的征收、收回工作参照《关于进一步加强全市国有建设用地使用权规定》(海政办发〔2024〕4号)执行，若国家政策法规有重大调整，本指导意见另行修订。《关于印发海城市城市房屋拆迁安置补偿办法的通知》(海政发〔2006〕102号)《关于印发海城市集体土地房屋及附属物拆迁安置补偿转行办法的通知》(海政办发〔2008〕81号)同时废止。