各开发区管委会，各镇人民政府、街道办事处，市政府各部门：

经市政府九届三十一次常务会议研究同意，现将《海城市物业管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。

海城市人民政府办公室

2020年3月21日 

(此文件公开发布)

海城市物业管理办法

第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理，维护物业管理各方的合法权益，保障物业的住用安全、合理使用，构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系改善人民群众的居住环境，建设和谐宜居社区，根据《辽宁省物业管理条例》相关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称物业管理，是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务企业、专业单位等物业管理人的形式，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 符合条件的物业管理区域由各属地镇（街道）组织推动召开业主大会、选举产生业主委员会，由业主委员会决定有关共有物业的重大事项。    

第四条 全社会应当共同遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，维护“享受物业服务依法付费”的物业服务市场秩序，构建共商、共治、共享的物业服务市场环境。

第五条 本市物业管理应当遵循业主自治、专业服务、社区治理、政府监管相结合的原则，并将其纳入社区治理体系，建立健全社区党建引领，业主委员会、物业管理人、业主等共同参与的治理架构，推动在物业服务企业、业主委员会中建立党组织，发挥党的基础组织作用。

第六条 市住房和城乡建设行政主管部门负责制定本市物业管理的相关政策、标准和规范并组织实施；对全市物业行业实施监督管理指导；组织各街道相关部门对城区封闭式物业住宅小区进行百分考核，年底公布考核成绩，对不达标物业企业责令限期整改，对整改效果不明显，不作为的物业企业将通报属地镇（街道）组织业主委员会重新选聘物业企业。

第七条 各镇人民政府、街道办事处应当加强对本辖区内物业工作的组织领导，建立物业管理综合协调工作机制，推行物业住宅小区网格化管理模式，统筹推进辖区内物业管理各项工作，协调解决辖区内物业管理重大问题。组织、协调本辖区内业主委员会换届选举，指导、监督业主委员会依法履行职责，有权撤销其做出的违反法律、法规和规章的决定，对物业管理区域内的物业服务实施监督检查，指导监督物业管理人履行义务，调处物业管理纠纷，统筹、协调、监督管理辖区内物业管理活动,设立“8890”平台机构，将辖区内与物业管理相关的信访投诉问题纳入“8890”平台机构，及时妥善解决存在的矛盾纠纷。

第八条 城市管理综合行政执法局负责对城市规划区内的住宅区擅自改变建筑物及配套设施、原有规划设计（改扩建、破坏绿地及其附属设施等）、私搭乱建、楼顶搭建、利用公共空间违规建设等违法行为的检查和治理，接受属地社区、物业企业举报受理。

第九条 公安局负责住宅区域内治安管理，对日常治安防范进行检查，指导物业企业加强小区内秩序管理，定期对小区开展消防监督检查，督促物业企业做好应急演练，对违反安全管理规定存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性等危险物品进行监督检查，对物业小区内养犬等相关行为的治理，对物业小区内楼道堆放物，阻碍消防通道行为进行综合治理，接受属地社区、物业企业举报受理。

第十条 市场监督管理局负责住宅区域内的特种设备的安全监督管理工作，对超期未检的电梯等特种设备进行安全检查，督促整改；对住宅楼性质用于经营活动的不再发放工商营业执照，并对未取得正规工商营业执照或未经允许擅自在住宅区域内的经营行为依法做出相应处理，对收费纠纷进行调处；对违规收费行为进行处罚。接受属地社区、物业企业举报受理。

第十一条 发展和改革局负责制定前期物业服务收费标准。

第十二条 业主委员会代表全体业主，对任意弃置垃圾、排放污染物、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

第十三条 新开发建设项目，一个物业管理区域内应当配建相对集中的物业管理用房，具体面积按照《辽宁省物业管理条例》相关要求配置指标执行。

已投入使用但未配建物业管理用房的，建设单位或者产权单位应当提供其他用房，建设单位和产权单位已不存在的，由各属地镇（街道）统筹研究解决。

第二章 前期物业

第十四条 建设单位承担前期物业服务责任。应当通过招投标（邀标、竞谈）方式选聘前期物业管理人，签订前期物业服务合同并到市物业行业主管部门和属地镇（街道）备案。

前期物业服务合同约定的内容应当作为房屋买卖合同的附件或者直接纳入房屋买卖合同。前期物业服务合同关于物业服务、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市物价主管部门相关规定。

前期物业服务合同期限最长不超过3年，具体期限在前期物业服务合同中约定。期限届满前3个月，由业主委员会决定是否继续使用前期物业管理人。期限届满，业主未就是否继续使用前期物业管理人做出决定的，在业主共同决定重新选聘物业管理人、签订新的物业服务合同并生效之前，前期物业管理人继续提供服务；期限未满或者未约定前期物业服务期限，业主共同决定重新选聘物业管理人、签订新的物业服务合同并生效的，前期物业服务合同自动终止。

第十五条 业主收到建设单位房屋交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付，随即产生物业服务费用由业主承担。

未交付的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位全额承担。建设单位与物业买受人约定减免物业服务费的，减免费用由建设单位承担。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。

第十六条 建设单位与前期物业管理人签订承接查验协议，承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项做出约定，在办理物业承接查验手续时，建设单位应当向物业管理人移交下列资料：

（一）物业管理区域划分相关文件；

（二）竣工总平面图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（五）物业管理必需的其他资料。

物业已投入使用，上述资料未移交的，应当移交；资料不全的，应当补齐。物业企业承接查验完毕后到市物业行业主管部门、属地镇（街道）备案。

第十七条 前期物业管理期限届满前6个月，各镇人民政府、街道办事处应当组织业主召开业主大会，选举产生业主委员会，就物业管理事项进行表决。

第三章  业主委员会

第十八条 业主委员会组建、综合管理工作由属地镇（街道）负责，具体事宜参照《辽宁省物业管理条例》相关规定执行。

第四章 物业服务

第十九条 同一街道区域超过三分之二业主同意的，业主可以自己管理物业，也可以委托他人管理物业。

对电梯、消防、技防、配电等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备的维修和养护，应当聘请具有专业资质的机构实施。

第二十条 接受委托提供物业服务的物业管理人应当具有独立法人资格，拥有相应的专业技术人员，具备为业主提供物业管理专业服务的能力，有条件在物业管理区域设立独立核算的服务机构。接受市物业行业主管部门、属地镇（街道）审查备案。

第二十一条 业主委员会应当代表业主与物业管理人订立书面合同，就服务内容、标准和费用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

业主与物业管理人对收费标准未能达成一致意见的，双方可以委托第三方评估监理企业评估。

物业服务合同签订或者变更之日起15日内，物业管理人应当将物业服务合同报市物业行业主管部门、属地镇（街道）备案。

第二十二条 物业管理人提供物业服务，应当遵守下列规定：

（一）按照物业服务合同的约定提供服务；

（二）及时向业主、其他物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；

（三）定期听取业主的意见和建议，接受业主监督，改进和完善服务；

（四）对违法建设、违规出租房屋、私拉电线、占用消防通道等违法违规行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时通过属地镇（街道）报告相关行政执法部门；

（五）对业主、其他物业使用人有违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止，并及时报告业主委员会；   

（六）配合属地镇（街道）做好社区管理相关工作。

第二十三条 物业服务企业应当指派项目负责人，项目负责人应当在到岗之日起3日内到项目所在地镇（街道）报到，接受监督、指导，参与社区治理工作。

第二十四条 物业管理人可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业服务企业，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给第三方。

第二十五条 物业管理人应当在物业管理区域内如实公示下列信息：

（一）物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话；

（二）物业服务内容和标准、收费标准和方式等；

（三）电梯、消防、监控、人防等专项设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等；

（四）上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；

（五）上一年度公共水电费用分摊情况、物业管理费、公共收益收支与专项维修资金使用情况；

（六）物业服务合同约定的其它应当公示的信息。

业主对公示内容有异议的，物业管理人应当予以答复。

第二十六条 物业管理人应当建立和保存下列档案和资料：

（一）小区共有部分经营管理档案；

（二）小区监控系统、电梯、水泵、有限空间等物业共有、共用部位和设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录；

（三）业主名册；

（四）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。

第二十七条 物业管理人不得有下列行为：

（一）挪用、侵占业主公共收益；

（二）擅自改变共有物业用途；

（三）违规泄露业主信息；

（四）其他损害业主利益的行为。

第二十八条 业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准，按时足额交纳物业服务费用。业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其交纳，拒不交纳的，物业管理人可以向人民法院起诉。物业管理人根据物业服务合同预收物业服务费用，预收期限不得超过一年。

第二十九条 物业服务收费按照入户签订服务合同约定为准，实行市场调节价并动态调整。市发展和改革局应当实时发布各住宅小区物业服务项目收费标准清单及服务内容。

第三十条 物业管理人利用物业共用部分从事经营活动的，应当征得业主大会同意，并将公共收益单独列账。公共收益归全体业主所有。专项维修资金余额不足首期应筹集金额30%的，50%以上的公共收益金额的应当优先用于补充专项维修资金，剩余部分的使用由业主共同决定。

第三十一条 物业服务合同期限届满的6个月前，业主委员会应当组织业主共同决定续聘或者另聘物业管理人，并将决定书面告知原物业管理人。原物业管理人接受续聘的，双方应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。物业管理人不接受续聘的，应当提前3个月书面告知业主委员会。

物业服务合同期限届满、业主没有共同作出续聘或者另聘物业管理人决定，物业管理人按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前3个月书面告知对方。

第三十二条 业主共同决定解聘物业管理人的，物业管理人应当自接到通知之日起30日内履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：

（一）移交物业共用部分；

（二）本办法第十六条规定的档案和资料；

（三）结清预收、代收的有关费用；

（四）物业服务合同约定的其他事项。

原物业管理人不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠、干扰、妨碍新的物业管理人进场服务。

原物业管理人拒不移交有关资料或者财物的，或者拒不撤出物业管理区域的，业主委员会应当与原物业管理人协商；协商不成的，可以依法向人民法院提起诉讼。物业所在地的各镇人民政府、街道办事处要加强对物业管理人交接工作的监管。物业管理人因经营不善、无法继续提供服务的，应以书面形式说明上报市物业行业主管部门、属地镇（街道），由属地镇（街道）组织人员进驻园区进行应急管理，产生费用由业主承担。原物业管理人应当在办理交接至退出物业管理区域期间，维持正常的物业管理秩序。新物业管理人不得强行接管物业，按照约定承接物业时，应当对物业共有、共用部位和设施设备进行查验。

第三十三条 本市建立应急物业服务机制。物业管理区域突发失管状态时，属地镇（街道）应当确定应急物业管理人，提供卫生清扫、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。

提供应急物业服务的，属地镇（街道）应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业管理区域内公示。应急物业服务期限不超过6个月，费用由全体业主承担。应急物业服务期间，各镇（街道）应当组织业主共同决定选聘新的物业管理人，协调新的物业管理人和应急物业管理人做好交接。

 第五章 物业的使用和维护

第三十四条 业主、其他物业使用人应当遵守法律、法规、规章的规定以及临时管理规约、管理规约的约定，按照规划用途合理、安全使用物业。

任何单位和个人不得从事下列行为：

（一）损坏、擅自拆改建筑物承重结构、主体结构；

（二）擅自占用、损坏物业管理区域内的道路、场地等共有共用区域、部位或者设施设备；

（三）违法搭建建筑物、构筑物、障碍物，破坏或者擅自改变房屋外观；

（四）违反安全管理规定存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性等危险物品；

（五）擅自架设电线、电缆；

（六）高空抛物、随意弃置垃圾、排放污水；

（七）制造超标噪音；

（八）侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施；

（九）占用、堵塞、封闭消防通道，损坏消防设施及器材；

（十）在建筑物、构筑物上乱涂写、乱刻画、乱张贴，楼道、门厅、电缆井内堆放杂物；

（十一）擅自改变物业规划用途；

（十二）擅自使用地锁、石墩、栅栏等障碍物，非法占用公共空间停放车辆；

（十三）违反规定饲养动物；

第三十五条 业主、其他物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理人，并与物业管理人签订装饰装修服务协议。协议应当包括装饰装修工程的禁止行为、垃圾堆放和清运要求以及费用、施工时间等内容。未签订协议的，物业管理人可以按照临时管理规约或者管理规约的约定，禁止装饰装修施工人员、材料进入物业管理区域。

物业管理人应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者其他物业使用人未提前告知或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业管理人应当及时劝阻；拒不改正的，物业管理人应当及时向房产监察部门报告。

第三十六条 住宅专项维修资金的收缴与使用具体参照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部财政部令〔2007〕第165号）、《鞍山市住宅专项维修资金管理办法》（鞍政办〔2012〕177号）、《鞍山市人民政府办公厅关于调整住宅专项维修资金交存标准的通知》（鞍政办发〔2017〕147号）、《海城市人民政府办公室关于印发海城市住宅专项维修资金管理办法的通知》（海政办发〔2008〕89号）、海城市人民政府常务会议（2019）8号会议纪要执行。

第三十七条 新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备及相关管线，应当符合国家技术标准和技术规范，并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加；验收合格后，建设单位应当将专业经营设施设备及相关管线移交给专业经营单位维护管理，专业经营单位应当接收。

已投入使用的设施设备及相关管线尚未移交专业经营单位维护管理的，物业行业主管部门应当组织专业经营单位按照国家有关规定进行验收。验收合格的，专业经营单位应当接收；验收不合格的，由市人民政府组织相关单位整改合格后，专业经营单位应当接收。

移交给专业经营单位维护管理的设施设备及相关管线，其维修、养护、更新和改造等费用，由专业经营单位依法承担，不得从物业服务费和住宅专项维修资金中列支。尚在保修期内的，其费用由建设单位承担。

第三十八条 物业管理人应当对物业管理区域内的电梯、消防设施、外墙及墙面等易于发生安全风险的设备设施和部位加强日常巡查和定期养护；发现有安全风险隐患的，及时设置安全警示标志，采取措施排除隐患。

第三十九条 业主、其他物业使用人是生活垃圾分类投放的责任主体，应当按照规定分类投放生活垃圾。物业管理人是生活垃圾分类的管理责任人，各镇人民政府、街道办事处负责指导、监督业主和其他物业使用人进行生活垃圾分类投放。

第四十条 业主、其他物业使用人、物业管理人因物业管理事项需要法律咨询的，可以到社区法律服务机构咨询；符合法律援助条件的，可以依法申请法律援助。

第六章  房屋主体及附属设施管理责任

第四十一条 屋面的防水工程，房间和外墙面的防渗漏由开发建设单位竣工验收后保修5年，保修期满后由物业公司实行有偿服务。

楼房墙面、大檐、女儿墙、阳台及楼梯间、走廊通道内墙面和其它装饰、装修工程由开发单位与建设单位约定的保修期限为准。已过保修期，由于自然老化出现阳台空鼓开裂、女儿墙及大檐子脱落开裂、玻璃幕破损等险情，物业公司应及时组织排险。业主不同意排险造成后果由业主负责，并依法追究相关经济和法律责任，需要维修的由物业公司实行有偿服务。回迁楼及开放式住宅区涉险楼房由所在地镇（街道）负责组织进行日常安全监督管理，并进行应急排险处理。

新建住宅区内下水管网由开发建设单位竣工验收后保修2年。保修期满交由物业公司维修维护。日常下水管网维修维护以楼房单元门前下水井为界，以内部分（含公共走廊）由该单元业主（使用人）负责产生维修费用均摊，单元门前井以外到化粪池再到市政管线的最后一个检查井为界，由物业公司负责清掏养护。住宅区内的雨水井及管线、楼房的落水管线由开发建设单位保修，保修期满后由物业公司维修维护。其它项目的保修期限及保修责任按国家法律法规规定执行，没有规定的由建设单位和施工单位约定，保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

第七章 附 则

第四十二条 【实施日期】本办法自印发之日起执行。未尽事宜依据《辽宁省物业管理条例》执行。同时《海城市住宅小区物业管理责任界定细则》（海政办发〔2006〕49号）、《海城市物业管理办法补充规定》（海政办发〔2008〕67号）废止。